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Kauf einer Wohnung – Sachmangel

Wir wiederholen: Der Grundsatz „Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Rechts- und Sachmängel zu verschaffen“ gilt auch bei dem Immobilienkauf.

Über einen Sachmangel spricht man dann, wenn die Sache sich für den gewöhnlichen Gebrauch nicht eignet bzw. ihr die zugesicherten Eigenschaften fehlen.

Ein Beispiel für einen Sachmangel – das Dach hat undichte Stellen.

Die Gewährleistung für Sachmängel wird in der Regel vom Verkäufer ausgeschlossen. Hier sollte der Käufer schon darauf bestehen, dass bei dem Abschluss des Kaufvertrages zusätzliche Formulierungen mit folgenden Inhalten aufgenommen werden:

  • dem Verkäufer sind keine Sachmängel bekannt
  • es gibt auch keine Anhaltspunkte, die auf den ggf. bestehenden Mangel hindeuten können.

Wenn der Verkäufer die Mängel arglistig verschweigt, so muss er unter Umständen Schadenersatz trotz der ausgeschlossenen Haftung leisten.

Auch ist der Rücktritt vom Kaufvertrag ggf. möglich.

Folgende Punkte müssen immer vom Verkäufer offen gelegt werden:

  • Denkmaleigenschaften
  • Geruchsbelästigung und Lärm
  • fehlende Baugenehmigung
  • Bodenverunreinigung
  • Hausschwamm (Holzschädlinge), auch wenn die Beseitigung einige Jahre zurückliegt
  • Feuchtigkeit
  • Probleme und Rechtsstreite in der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Kauf einer Wohnung – Kaufpreis

Ist die Wohnung den Kaufpreis wert?

Beim Kauf einer Wohnung handelt es sich um eine erhebliche Investition.

Damit es auch eine gute Investition wird, prüfen Sie, ob die Wohnung den Kaufpreis wert ist.

Der Kaufpreis ist in erster Linie abhängig von der Lage. Dann folgen solche Faktoren wie der Zustand des Hauses, Baujahr, durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen, technische Aufrüstung usw..

Liegt Ihnen keine gutachterliche Schätzung der Immobilie vor, so lohnt es sich, einen Gutachter damit zu beauftragen.

Wenn Sie kein Geld für den Gutachter ausgeben wollen, dann investieren Sie Zeit in das Studieren der Immobilienseiten in der Tageszeitung oder Internetseiten mit den Immobilieninformationen. Legen Sie einen besonderen Augenmerk dabei auf den für Sie interessanten Standort.

Diesen Informationsquellen können Sie viele nützliche Details entnehmen und unter anderem auch ein Gefühl für den Immobilienmarkt entwickeln.

Hier sind ein paar nützliche Internetadressen:

www.ivd.net
www.immobilienscout24.de
www.immowelt.de
www.deutsche-immobilienboerse.de
www.planetHome.com

Es gilt die Faustregel: Die Wohnung ist bei Tageslicht und mehrmals zu besichtigen.

Außerdem, wenn Sie selbst keine besonderen handwerklichen Kenntnisse besitzen, so ist nach Möglichkeit, ein Fachmann wie Architekt/Heizungsinstallateur/Maurer/Elektriker u. ä. aus dem Bekanntenkreis zum Besichtigungstermin mitzunehmen.

Das geschulte Auge eines Handwerkers entdeckt eher ggf. Defizite oder Untauglichkeiten solcher Sachen wie Heizung, Rohre, Dach, Elektrik usw..

Ihr Vorteil ist, Sie können Ihre Entscheidung über den Kauf überdenken oder Sie bekommen zusätzlichen Verhandlungsraum beim Abschluss des Kaufgeschäftes.

Ausserdem ersparen Sie sich später teure Prozesse wegen Sachmängeln.

Kauf einer Wohnung – Rechtsschutzversicherung

Mit dem Erwerb einer Wohnung werden Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft.

Es geht hier nicht nur um ein friedliches Zusammenleben mit der Nachbarschaft, sondern auch um die gesamtschuldnerische Haftung.

Die Bedeutung lässt sich am besten durch ein Beispiel erklären:

Das Dach musste dringend repariert werden. Der Dachdecker hat seine Arbeit getan und will selbstverständlich Geld dafür. Einer der Wohnungseigentümer ist nicht gewillt oder nicht in der Lage, seinen Anteil zu erbringen. Den Handwerker interessiert dies jedoch nicht.

Wenn einer nicht zahlt, dann kann der Handwerker sein Geld ausschließlich von Ihnen fordern.

Selbstverständlich können Sie die Erstattung der Summe, die Sie „zuviel“ zahlen von der Eigentumsgemeinschaft verlangen.

Allerdings um den säumigen Zahler zur Kasse zu bitten, sind in meisten Fällen anwaltliche Hilfe und/oder gerichtliche Maßnahmen erforderlich. Und das kostet zusätzlich!

Daher sind Sie für solche Situationen gut geschützt, wenn eine Rechtsschutzversicherung besteht.

Hier klären Sie am besten mit dem Versicherungsberater im Voraus ab, dass auch Streitigkeiten im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes vom Vertrag umfasst sind.

Denn in den Situationen, in denen Sie für andere mitbezahlen müssen, ist ein schnelles Handeln vonnöten, um Ihr Geld zurückzubekommen. Die Handlungen fallen dann leichter, wenn damit keine zusätzlichen Kosten verbunden sind.

Unser Team hilft Ihnen gern mit der schnellen und effektiven Beitreibung der Forderungen.

Kauf einer Wohnung – Instandhaltungsrücklage

Die Wohnungseigentümer besitzen Miteigentumsanteile an dem gemeinschaftlichen Eigentum. Sie handeln in dieser Hinsicht als eine Gemeinschaft.

An den Kosten, die für die Instandhaltung aufgewendet werden, müssen sich alle Wohnungseigentümer beteiligen.

Damit die notwendigen Reparaturen jederzeit gemacht werden können, wird in der Regel ein Fond gebildet, auf den regelmäßig ein bestimmter Betrag eingezahlt wird.

Diesen Fond nennt man Instandhaltungsrücklage.

Wenn Sie im Begriff sind, eine Eigentumswohnung zu erwerben, empfehlen wir Ihnen, sich über das Vorhandensein der Rücklagen und Ihre Beitragsleistung zu erkundigen. Lassen Sie sich die angesparte Rücklage auch belegen. Dies geschieht z. B. mittels Vorlage des Kontoauszuges.

Bei relativ neuen Gebäuden kann es vorkommen, dass die Instandhaltungsrückstellung noch nicht gebildet wurde.

Man soll jedoch damit rechnen, dass die Rücklage in der nahen Zukunft angespart werden muss und die entsprechenden Beitragsleistungen der Wohnungseigentümer zu erfolgen haben.

Wenn es um ein älteres Haus handelt und keine Rücklage angespart wurde, ist äußerste Vorsicht geboten. Denn es kann passieren, dass dringende Reparaturen an der Heizung, dem Dach usw. erforderlich werden.

Für die Bezahlung dieser Reparaturen werden sogenannte Sonderumlagen angeordnet.

Für die Wohnungseigentümer bedeutet dies, dass auf einmal ziemlich hohe Summen gezahlt werden müssen.

Kauf einer Wohnung – Eigentümerversammlung

Die Bedeutung, ein Teil vom Ganzen zu sein, kommt in vielen Situationen zur Geltung.

So müssen z. B. bestimmte gewünschte Änderungen am Objekt, die außerhalb der Wohnung vorgenommen werden, zunächst von den anderen Miteigentümern genehmigt werden (SAT-Anlage, Markise usw.).

Es findet regelmäßig eine Eigentümerversammlung statt. Hier bestimmen die Eigentümer die Regeln der Hausordnung und des gemeinsamen Wirtschaftens. Unter dem Wirtschaften sind zum Beispiel Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten, anstehende Reparaturen am Haus, Instandsetzungsarbeiten, technische Veränderungen zur Energieeinsparung usw. gemeint.

Die Entscheidungen der Wohnungseigentümer werden protokolliert.

Wichtig!
Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie immer um die Durchsicht der letzten Protokolle der Eigentümerversammlung bitten und diese aufmerksam lesen. Hier können Sie sich über die zusätzlichen Kosten der Instandsetzung und/oder Instandhaltung informieren, die auf Sie als zukünftiger Eigentümer zukommen werden.

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