Wir wiederholen: Der Grundsatz „Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Rechts- und Sachmängel zu verschaffen“ gilt auch bei dem Immobilienkauf.
Über einen Sachmangel spricht man dann, wenn die Sache sich für den gewöhnlichen Gebrauch nicht eignet bzw. ihr die zugesicherten Eigenschaften fehlen.
Ein Beispiel für einen Sachmangel – das Dach hat undichte Stellen.
Die Gewährleistung für Sachmängel wird in der Regel vom Verkäufer ausgeschlossen. Hier sollte der Käufer schon darauf bestehen, dass bei dem Abschluss des Kaufvertrages zusätzliche Formulierungen mit folgenden Inhalten aufgenommen werden:
- dem Verkäufer sind keine Sachmängel bekannt
- es gibt auch keine Anhaltspunkte, die auf den ggf. bestehenden Mangel hindeuten können.
Wenn der Verkäufer die Mängel arglistig verschweigt, so muss er unter Umständen Schadenersatz trotz der ausgeschlossenen Haftung leisten.
Auch ist der Rücktritt vom Kaufvertrag ggf. möglich.
Folgende Punkte müssen immer vom Verkäufer offen gelegt werden:
- Denkmaleigenschaften
- Geruchsbelästigung und Lärm
- fehlende Baugenehmigung
- Bodenverunreinigung
- Hausschwamm (Holzschädlinge), auch wenn die Beseitigung einige Jahre zurückliegt
- Feuchtigkeit
- Probleme und Rechtsstreite in der Wohnungseigentümergemeinschaft.