О «юридической безупречности» объекта мы уже писали – это правовая сторона вопроса.

Могуть быть и «фактические недостатки». Например, если объект не может быть использован по своему назначению или не обладает заявленными характеристиками (в доме протекает крыша).

Продавец, как правило, при заключении договора купли\продажи исключает свою ответственность за возможные дефекты объекта 🙂

Покупателю имеет смысл настоять на внесении в договор следующих пунктов:

• продавцу неизвестны какие-либо дефекты объекта
• продавцу также неизвестны обстоятельства, из за которых могут возникнуть подозрения о возможной неисправности передаваемого объекта

Если же продавец догадывается или знает о наличии дефектов и умалчивает об этом — исключение ответсвенности договором ему не поможет.

В случае возникновения спора, продавец обязан будет возместить материальный ущерб покупателю. Также возможно и аннулирование сделки о купле-продаже.

«Дефекты» обязательно подлежащие огласке:

• обстоятельства, указывающие на то, что здание находится под защитой властей, как памятник старины (Denkmaleigenschaften)
• существенное зловоние и шум
• отсутствие разрешений на проведенные строительных работ
  загрязнение почвы
• плесень (даже если проблема была устранена несколько лет назад)
• сырость
• проблемы и судебные тяжбы между совладельцами дома

При оформлении купли\продажи квартиры в Германии, продавец обязан передать покупателю объект свободным от любых прав\претензий со стороны третьих лиц (юридическая безупречность).

Список возможных прав третьих лиц может быть очень длинным. Мы приведем только несколько примеров:

• права, занесенные в земельной книге, но неперенимаемые покупателем – например, вещное право на жилое помещение (dingliches Wohnungsrecht)
• cуществующие, но неперенимаемые покупателем арендные договора
• строительные обязательства (например, право третьего лица на проведение водопроводных труб через участок)

Важно!

За «юридическую небезупречность» объекта продавец отвечает всегда.
Т.е., пункты договора купли\продажи снимающие такую ответственность с продавца – неправомочны.

Приобретая квартиру в Германии, вы автоматически вступаете в сообщество совладельцев.

И здесь речь идёт не только о мирном сосуществованием с соседями но и о солидарной ответственности (gesamtschuldnerische Haftung) 🙂

Что это значит, проще всего объяснить на следующем примере:

• Кровельная фирма починила протекающую крышу дома и просит, естественно, оплатить свою работу.
• Ремонт крыши – это «общие» расходы всех владельцев квартир.
• Один из совладельцев не хочет или просто не в состоянии заплатить положенную ему долю.
• Но кровельщику полагается вся сумма.
• Для вас это значит, что на основании солидарной ответственности он (кровельщик) может потребовать недостающую часть исключительно с вас.

Само сабой разумеется, что вы в свою очередь вправе требовать „переплаченную“ разницу от сообщества совладельцев.

Но, зачастую, чтобы заставить заплатить неплательщика, необходимо прибегнуть к адвокатской и/или судебной помощи. А это значит – дополнительные расходы.

В таких ситуациях очень выручает юридическая страховка, которая покрывает такого рода споры (Wohnungseigentumsgesetz).

Как мы уже писали (Покупка квартиры в Германии – Eigentümerversammlung) – все собственники квартир должны участвовать в расходах связанных с ремонтом и модернизацией дома.

Для того, чтобы ремонтные работы могли проводиться оперативно, создаётся специальный фонд (Instandhaltungsrücklage).

В этот фонд совладельцы дома регулярно выплачивают установленную собранием (Eigentümerversammlung) сумму.

Если вы намерены купить квартиру, советуем вам, предварительно спросить, существует ли такой фонд, если да, то в каком размере и как часто должны происходить выплаты.

Также, попросите показать вам банковскую выписку со счёта фонда.

Если речь идёт о довольно новых зданиях, может оказаться, что этот фонд ещё не создан. В этом случае вы должны учитывать, что создание этого фонда необходимо и непременно произойдет в скором будущем.

Это значит, что у вас появятся дополнительные финансовые обязательства.

Будьте предельно осторожны, покупая квартиру в старом доме, где отсутствует фонд поддержки дома в исправном состоянии – велика вероятность в короткие сроки выплатить довольно большую сумму денег (например капитальный ремонт крыши, отопления,…).

Как мы уже говорили (Покупка квартиры в Германии – Teilungserklärung), приобретая квартиру в Германии, вы приобретаете только часть большого объекта.

Что значит быть только частью целого, сказывается для отдельного собственника во многих ситуациях.

Наглядный пример: Вы хотите установить на вашем балконе спутниковую антену или маркизу (навес для защиты от солнца). Для установки этих предметов вы должны заручиться разрешением других собственников квартир.

Решить этот вопрос можно на собрании собственников (собрания должны проводиться регулярно).

На собрании совместно устанавливаются правила внутреннего порядка (Hausordnung) и решаются хозяйственные вопросы, касающиеся всех собственников.

Под хозяйственными вопросами подразумеваются такие вещи, как распределение расходов по управлению и содержанию (Betriebs- und Verwaltungskosten), ремонтные работы в доме, работы по улучшению энергосбережения дома и т.д.

Все принятые решения заносятся в протокол (Protokoll der Eigentümerversammlung).

Важно!
До заключения сделки, обязательно ознакомьтесь с последними протоколами собраний совладельцев. Это даст вам представление о том, какие работы намечаются, и в каком размере вы должны будете участвовать в этих расходах.

Приобретая квартиру в Германии, помните, что вы приобретаете только часть большого объекта (многоквартирного дома).

Это значит, что даже являясь собственником квартиры, вам придётся считаться с интересами других совладельцев дома и подчиняться общим правилам.

Правила эти зафиксированны, например, в документе «Teilungserklärung».

Запросите и изучите этот документ внимательно до того, как подпишете договор о покупке квартиры.

В этом документе могут быть оговорены след. пункты: порядок пользования садом, кому принадлежит какая стоянка для машины и т.д.

Очень распространённый вопрос:

«Я – гражданин… (название страны, не входящей в ЕС). Хочу приобрести недвижимость в Германии (дом, квартира). Владение недвижимостью даёт право на получение вида на жительство в Германии?»

Ответ:

Сам факт владения недвижимостью в Германии не даёт право на получение вида на жительство.

Но, если недвижимость на территории Германии приобретается для открытия или ведения бизнеса (например, отель), то появляется возможность получить вид на жительство в качестве предпринимателя. Подробнее – здесь.