О «юридической безупречности» объекта мы уже писали – это правовая сторона вопроса.

Могуть быть и «фактические недостатки». Например, если объект не может быть использован по своему назначению или не обладает заявленными характеристиками (в доме протекает крыша).

Продавец, как правило, при заключении договора купли\продажи исключает свою ответственность за возможные дефекты объекта 🙂

Покупателю имеет смысл настоять на внесении в договор следующих пунктов:

• продавцу неизвестны какие-либо дефекты объекта
• продавцу также неизвестны обстоятельства, из за которых могут возникнуть подозрения о возможной неисправности передаваемого объекта

Если же продавец догадывается или знает о наличии дефектов и умалчивает об этом — исключение ответсвенности договором ему не поможет.

В случае возникновения спора, продавец обязан будет возместить материальный ущерб покупателю. Также возможно и аннулирование сделки о купле-продаже.

«Дефекты» обязательно подлежащие огласке:

• обстоятельства, указывающие на то, что здание находится под защитой властей, как памятник старины (Denkmaleigenschaften)
• существенное зловоние и шум
• отсутствие разрешений на проведенные строительных работ
  загрязнение почвы
• плесень (даже если проблема была устранена несколько лет назад)
• сырость
• проблемы и судебные тяжбы между совладельцами дома

При оформлении купли\продажи квартиры в Германии, продавец обязан передать покупателю объект свободным от любых прав\претензий со стороны третьих лиц (юридическая безупречность).

Список возможных прав третьих лиц может быть очень длинным. Мы приведем только несколько примеров:

• права, занесенные в земельной книге, но неперенимаемые покупателем – например, вещное право на жилое помещение (dingliches Wohnungsrecht)
• cуществующие, но неперенимаемые покупателем арендные договора
• строительные обязательства (например, право третьего лица на проведение водопроводных труб через участок)

Важно!

За «юридическую небезупречность» объекта продавец отвечает всегда.
Т.е., пункты договора купли\продажи снимающие такую ответственность с продавца – неправомочны.