О «юридической безупречности» объекта мы уже писали – это правовая сторона вопроса.

Могуть быть и «фактические недостатки». Например, если объект не может быть использован по своему назначению или не обладает заявленными характеристиками (в доме протекает крыша).

Продавец, как правило, при заключении договора купли\продажи исключает свою ответственность за возможные дефекты объекта 🙂

Покупателю имеет смысл настоять на внесении в договор следующих пунктов:

• продавцу неизвестны какие-либо дефекты объекта
• продавцу также неизвестны обстоятельства, из за которых могут возникнуть подозрения о возможной неисправности передаваемого объекта

Если же продавец догадывается или знает о наличии дефектов и умалчивает об этом — исключение ответсвенности договором ему не поможет.

В случае возникновения спора, продавец обязан будет возместить материальный ущерб покупателю. Также возможно и аннулирование сделки о купле-продаже.

«Дефекты» обязательно подлежащие огласке:

• обстоятельства, указывающие на то, что здание находится под защитой властей, как памятник старины (Denkmaleigenschaften)
• существенное зловоние и шум
• отсутствие разрешений на проведенные строительных работ
  загрязнение почвы
• плесень (даже если проблема была устранена несколько лет назад)
• сырость
• проблемы и судебные тяжбы между совладельцами дома

При оформлении купли\продажи квартиры в Германии, продавец обязан передать покупателю объект свободным от любых прав\претензий со стороны третьих лиц (юридическая безупречность).

Список возможных прав третьих лиц может быть очень длинным. Мы приведем только несколько примеров:

• права, занесенные в земельной книге, но неперенимаемые покупателем – например, вещное право на жилое помещение (dingliches Wohnungsrecht)
• cуществующие, но неперенимаемые покупателем арендные договора
• строительные обязательства (например, право третьего лица на проведение водопроводных труб через участок)

Важно!

За «юридическую небезупречность» объекта продавец отвечает всегда.
Т.е., пункты договора купли\продажи снимающие такую ответственность с продавца – неправомочны.

Приобретая квартиру в Германии, вы автоматически вступаете в сообщество совладельцев.

И здесь речь идёт не только о мирном сосуществованием с соседями но и о солидарной ответственности (gesamtschuldnerische Haftung) 🙂

Что это значит, проще всего объяснить на следующем примере:

• Кровельная фирма починила протекающую крышу дома и просит, естественно, оплатить свою работу.
• Ремонт крыши – это «общие» расходы всех владельцев квартир.
• Один из совладельцев не хочет или просто не в состоянии заплатить положенную ему долю.
• Но кровельщику полагается вся сумма.
• Для вас это значит, что на основании солидарной ответственности он (кровельщик) может потребовать недостающую часть исключительно с вас.

Само сабой разумеется, что вы в свою очередь вправе требовать „переплаченную“ разницу от сообщества совладельцев.

Но, зачастую, чтобы заставить заплатить неплательщика, необходимо прибегнуть к адвокатской и/или судебной помощи. А это значит – дополнительные расходы.

В таких ситуациях очень выручает юридическая страховка, которая покрывает такого рода споры (Wohnungseigentumsgesetz).

В сфере безналичных расчетов начинают действовать новые правила.

На территории хождения евровалюты (Single Euro Payments Area – SEPA) становится возможным создание единой системы для безналичных платежей.

К примеру, с помощью инкассового расчёта (взимание средств банком с одного счета на другой) можно оплачивать коммунальные расходы квартиры на Майорке с немецкого счета. Также заказ товаров из стран евросоюза можно оплатить не только кредитной карточкой, но и инкассовым расчетом или денежным переводом.

С 1 января 2012 все платежные поручения в евро должны осуществляться в течении одного рабочего дня. До этого момента максимальный срок составляет 3 рабочих дня.

В 2010 году заканчивается 90-летняя история налоговой карточки (Lohnsteuerkarte) в бумажной форме 🙂

Она будет заменена электронным процессом сбора подоходного налога, так называемым ELStAM (Elektronische LohnSteuerAbzugsMerkmale).

Пока программа не будет введена полностью (окончательный переход на ELStAM планируется в 2012 году), действует налоговая карточка 2010.

Подробную информацию (на немецком) можно найти здесь: www.bundesfinanzministerium.de

Изменения в законодательстве предусматривают увеличение пособия на детей (Kindergeld).

До изменения:
За 1-го и 2-го ребенка – 164 евро;
за 3-го ребенка – 170 евро;
за 4-го и за каждого последующего ребенка – 195 евро.

С 1 января 2010 г.:
За 1-го и 2-го ребенка – 184 евро;
за 3-го ребенка – 190 евро;
за 4-го и за каждого последующего ребенка – 215 евро.

С 11 июня 2010 будут действовать унифицированные (единообразные) образцы для разъяснения прав о сроках расторжения сделки и условий возврата товара.

Тем самым должен быть положен конец огромной волне предупреждений, уличающих в так называемой недобросовестной конкуренции (wettbewerbsrechtliche Abmahnung).

Изменения закона обеспечивает более эффективный правовой порядок потребительских и страховых соглашений (Versicherungsverträge).

В торговле через интернет-аукционы (например eBay) и традиционные интернет-магазины будут действовать более гибкие условия для отказа от покупки.

Закон с соответствующими образцами формулировок (на немецком языке) можно найти здесь: www.bjm.bund.de

Новые правила в этой области направлены на защиту потребителей при заключении кредитных соглашений.

Впредь клиент должен быть проинформирован обо всех деталях кредитного соглашения еще до его заключения.

Сторона, предоставляющая кредит, должна указывать все расходы клиента, связанные с кредитным обслуживанием.

По всей Европе будет применяться единый образец для различных кредитных соглашений с указанием дополнительных расходов на кредит. Это дает возможность сравнить существующие предложения во всех европейских странах.

Аннулирование договоров также будет производиться несколько иначе. Кредитор может расторгнуть договор, неограниченный сроком действия, только с условием соблюдения как минимум 2 месяцев. Тогда как потребители имеют права на расторжение подобных договоров в любое время, максимум в течении одного месяца.

Если идет речь о срочной ссуде (заём, предоставленный на ограниченное сроком время), не подразумевающей под собой залог недвижимого имущества или ипотеки, потребители могут погасить задолженность полностью или частично в любое время.

Если в этом случае кредитор потребует компенсацию за досрочное погашение кредита, то такая компенсация может составлять максимум 1% от досрочно возвращаемой суммы.

Новые правила коснулись не только договора займа, но и других финансовых сделок.

В сделках на условиях платежа в рассрочку и в договорах финансового лизинга права клиентов будут защищены так же, как и в соглашениях потребительского кредита.